Những khu đất lớn ở trung tâm TP sẽ được ưu tiên làm công viên, không gian công cộng phục vụ cộng đồng.

Chung cư nhiều, áp lực hạ tầng nội đô

Ghi nhận tại nhiều tuyến đường khu vực trung tâm, áp lực hạ tầng đang hiện hữu khá rõ khi mật độ chung cư tăng nhanh trong thời gian dài. Trên tuyến đường Bến Vân Đồn (quận 4 cũ), đoạn dài hơn 2km từ cầu Khánh Hội đến cầu Nguyễn Văn Cừ hiện nay tập trung hàng loạt cao ốc chung cư. 

Các tòa nhà cao tầng nối tiếp nhau dọc tuyến đường tạo nên diện mạo đô thị hiện đại, song đồng thời cũng kéo theo áp lực đáng kể lên giao thông và hạ tầng kỹ thuật khu vực lân cận.

Đặc biệt đường Nguyễn Tất Thành, trục kết nối quan trọng giữa khu nam với trung tâm, thường xuyên đông xe vào các khung giờ cao điểm. Anh Hồ Văn Đại (tài xế công nghệ, ngụ phường Tân Thuận) cho biết tình trạng ùn ứ trên tuyến đường này diễn ra khá thường xuyên. "Buổi sáng từ khoảng 7h đến hơn 9h là xe cộ bắt đầu đông kín, chiều thì kéo dài từ khoảng 16h tới tối. Có lúc xe chỉ di chuyển từng chút một", anh Đại nói.

Không riêng khu vực quận 4 cũ, đường Nguyễn Hữu Cảnh, tuyến cửa ngõ phía đông TP.HCM, dọc tuyến đường dài khoảng 3km này hiện đã hình thành hàng loạt khu phức hợp quy mô lớn với hàng chục ngàn căn hộ. Vào giờ cao điểm, lượng xe đổ về khu vực rất lớn, khiến việc lưu thông nhiều thời điểm trở nên chậm chạp.

Nhiều người dân cho rằng chủ trương định hướng lại không gian phát triển đô thị là cần thiết trong bối cảnh quỹ hạ tầng khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Việc phát triển thêm các khu đô thị tại vùng ven, đi cùng hệ thống metro,

xe buýt nhanh và các tuyến đường vành đai, không chỉ giúp giảm áp lực cho khu trung tâm mà còn mở rộng không gian sống, tạo thêm động lực phát triển mới cho TP.HCM trong tương lai.

Phân bố dân cư hợp lý

Chiến lược đưa chung cư cao tầng ra vùng ven được định hướng rõ trong quyết định phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 của Thủ tướng.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, KTS Nguyễn Đình Hòa - giảng viên, chuyên gia về quy hoạch vùng và đô thị - nhìn nhận chủ trương hạn chế phát triển chung cư cao tầng tại khu vực nội đô hiện hữu của TP.HCM là định hướng phù hợp trong bối cảnh hạ tầng trung tâm đang chịu áp lực rất lớn sau nhiều năm phát triển với mật độ cao. "Câu chuyện không còn là thiếu quỹ đất, mà sức chịu tải đô thị đã đến giới hạn. Nếu tiếp tục cho phát triển cao tầng tràn lan trong lõi trung tâm, tình trạng kẹt xe, ngập nước và áp lực hạ tầng xã hội sẽ nghiêm trọng hơn", ông Hòa nhận định.

Tuy nhiên, ông cho rằng chính sách này cũng đặt ra không ít thách thức nếu triển khai theo hướng quá cứng nhắc. Khi nguồn cung căn hộ tại trung tâm bị hạn chế trong khi nhu cầu sinh sống gần nơi làm việc vẫn rất lớn, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh. 

Điều này khiến nhà ở khu vực trung tâm dần trở thành phân khúc xa xỉ, vượt ngoài khả năng tiếp cận của phần lớn người dân. Một đô thị bền vững không thể để khu trung tâm chỉ còn người giàu ở được, còn người lao động buộc phải dịch chuyển ngày càng xa. 

Bên cạnh đó, nếu siết quá mạnh việc phát triển chung cư, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ hoặc chỉnh trang khu dân cư xuống cấp sẽ khó khả thi về mặt tài chính do nhà đầu tư không cân đối được hiệu quả dự án.

Từ đó, ông Hòa cho rằng TP.HCM nên điều tiết phát triển theo hướng linh hoạt thay vì chỉ áp dụng biện pháp hành chính mang tính "cấm đoán". Theo ông, giải pháp quan trọng nhất là phát triển đô thị theo mô hình TOD gắn với các tuyến metro và giao thông công cộng khối lượng lớn. 

Những khu vực quanh nhà ga metro hoặc các đầu mối giao thông lớn có thể được cho phép phát triển cao tầng với mật độ phù hợp để tận dụng hạ tầng công cộng và giảm phụ thuộc vào xe cá nhân. "Không nên dàn đều cao tầng trong toàn bộ khu trung tâm, mà cần tập trung phát triển tại các hành lang giao thông công cộng. Đây là xu hướng mà nhiều đô thị lớn trên thế giới đang áp dụng", ông nói.

Ông Hòa cũng đề xuất TP.HCM nên ưu tiên quỹ đất trung tâm cho không gian công cộng, công viên cây xanh, văn phòng cho thuê, trung tâm sáng tạo hoặc các công trình dịch vụ đô thị thay vì gia tăng thêm nhà ở thương mại. 

"Quy hoạch bền vững không phải là ngăn chặn phát triển, mà là định hướng dòng phát triển vào những khu vực phù hợp và tạo ra lợi ích dài hạn cho cộng đồng. Quan trọng nhất là phải tạo được sự hài hòa giữa phát triển kinh tế, lợi ích của người dân, nhà đầu tư và sức chịu tải của đô thị. Nếu làm tốt điều này, TP.HCM sẽ có cơ hội hình thành cấu trúc đô thị đa cực, hiện đại và đáng sống hơn trong tương lai", ông Hòa nhấn mạnh.

Đô thị mới phải hoàn chỉnh về mọi mặt

Nhìn ở góc độ khác, KTS Võ Kim Cương - nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM - cho rằng điều quan trọng của chủ trương hạn chế xây dựng chung cư cao tầng trong khu vực nội đô của TP.HCM không nằm ở câu chuyện "giãn dân" đơn thuần. Ngược lại, phải nhìn đây là cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển đô thị theo mô hình mới, gắn chặt với giao thông công cộng khối lượng lớn.

Theo ông Cương, việc hạn chế xây thêm các chung cư cao tầng trong khu vực lõi trung tâm là hướng đi hợp lý nếu TP muốn dành lại quỹ đất "vàng", "kim cương" cho công viên, cây xanh và không gian công cộng. 

Tuy nhiên muốn người dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm, không thể chỉ đưa nhà ở ra xa. "Một người dân sống ở đâu, ở đó phải có việc làm, trường học cho con cái, dịch vụ thiết yếu và điều kiện sinh hoạt đầy đủ. Vì vậy đưa dân ra ngoài phải là đưa tới các đô thị mới hoàn chỉnh, chứ không phải chỉ là những khu nhà ở", ông Cương nói.

Theo ông Cương, các đô thị mới phải tập trung gần các đầu mối giao thông công cộng để người dân đi lại thuận lợi, đặc biệt là bằng metro hay MRT. Đây mới là nền tảng của một đô thị hiện đại. Còn với những khu đô thị đã hình thành nhưng chưa có metro kết nối, TP cần tiếp tục hoàn thiện hạ tầng giao thông để tăng khả năng liên kết vùng. 

Trong bối cảnh không gian phát triển của TP.HCM đang mở rộng, bao gồm cả các khu vực giáp ranh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), tư duy quy hoạch cũng phải thay đổi căn bản. Không thể chỉ nhìn bằng đơn vị hành chính phường, xã. 

Quy hoạch phải đặt trên hệ thống các đô thị liên kết với nhau. TP.HCM cần hình thành mạng lưới các đô thị lớn, đô thị vệ tinh, trung tâm dân cư, trung tâm việc làm kết nối bằng giao thông công cộng tốc độ cao.

"Khi đã xác định được hệ thống đô thị thì TP phải quy hoạch lại toàn bộ hệ thống hạ tầng và quy hoạch chung tương ứng. Đây là việc chắc chắn phải làm nếu muốn phát triển theo mô hình đô thị hiện đại", ông Cương nói.

Sở Xây dựng TP.HCM: Tận dụng đất trống ở các phường làm tạm công viên, vườn hoa

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có ý kiến về việc tận dụng các khu đất trống chưa đầu tư xây dựng đầu tư tạm, phục vụ cho việc chỉnh trang đô thị, phát triển mảng xanh, công viên, vườn hoa và không gian sinh hoạt cộng đồng.