Hướng dẫn thủ tục, các lưu ý quan trọng khi khai thuế cho thuê bất động sản

1. Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp những loại thuế nào?

Theo quy định, nếu hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên vẫn sẽ thực hiện kê khai thuế.

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên thì thực hiện nộp:

Số thuế GTGT= Doanh thu x 5%

Và Số thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%

Lưu ý:

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

Ví dụ: Một người cho thuê 3 căn nhà với doanh thu lần lượt 150 triệu, 200 triệu và 400 triệu đồng/năm, tổng cộng 650 triệu đồng. Người này có thể chọn 2 hợp đồng đầu để trừ 350 triệu đồng. Do chưa đủ 500 triệu đồng, tiếp tục trừ thêm 150 triệu từ hợp đồng còn lại để đủ mức giảm trừ 500 triệu đồng.

- Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thuế, nộp thuế thay, các nội dung này cần được ghi rõ trong hợp đồng, bao gồm cả phần doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

(Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP)

2. Đối tượng thực hiện kê khai là ai?

- Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.

- Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.

Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

3. Hồ sơ khai thuế

- Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

- Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản: Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC

4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

- Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.

- Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

- Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

- Trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

(Căn cứ Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP)

5. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

- Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

- Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

Một số lưu ý khác

- Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01-01-2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.

- KD, CNKD thực hiện khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.

Xem thêm: Hai phương án tăng lương hưu, trợ cấp từ 1-7, phương án nào hợp lý hơn?D

Xem thêm: Mua nhà ở xã hội có thể nhanh hơn nhờ có 'tích xanh' trên VNeID?

Xem thêm: Hướng dẫn kiểm tra mã số thuế cập nhật theo số CCCD