TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nêu vấn đề tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới, do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam phối hợp với tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 2-6 tại Hà Nội.

Huy động trái phiếu chính phủ làm nhà cho thuê

Ông Nghĩa cho hay nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê. Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Cũng theo ông Nghĩa, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội đến nay mới giải ngân khoảng 2%. Doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng đã ở mức 7-8%.

Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Vì thế, nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ. Chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3-4%, ông Nghĩa cho biết thêm.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia khuyến nghị để phát triển nhà ở cho thuê, Việt Nam nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực, quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và hiệu quả khai thác.

Trao đổi về cơ chế phát triển nhà cho thuê, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung riêng một chương về nhà ở lưu trú cho thuê nhằm thúc đẩy phát triển loại hình này trong các khu công nghiệp.

Nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và người lao động lớn. Từ đó cũng xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng với nhiều căn hộ khác nhau.

Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở khuyến khích người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê nhằm phục vụ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người lao động, chuyên gia hay cán bộ luân chuyển công tác. Đồng thời cơ chế đất đai và giá thuê cũng đang được thiết kế theo hướng đa dạng, linh hoạt hơn.

Tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới phải chuyển từ tư duy phát triển dựa nhiều vào gia tăng giá trị tài sản sang tư duy tạo ra giá trị sử dụng thực, từ phát triển thiếu cân đối sang phát triển hài hòa giữa các phân khúc và nhu cầu xã hội.

Mục tiêu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ là tăng số lượng dự án mà phải tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở.

Vì vậy, cần hình thành cơ cấu thị trường hợp lý gồm: nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dài hạn, nhà ở thuê mua, nhà lưu trú công nhân và người lao động.

Cần coi phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua là một đột phá chiến lược. Đồng thời nghiên cứu cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà có thu nhập thấp, công nhân, người trẻ, chuyên gia và lao động nhập cư. Mục tiêu lâu dài là từng bước hiện thực hóa khát vọng ai cũng có chỗ ở phù hợp.

Bà Hoàng Thị Thu Hương, Tổng giám đốc Hata Homes, cũng khẳng định thị trường hiện nay không chỉ trong quá trình sàng lọc, mà đang bước vào giai đoạn tái định hình. Thị trường bắt đầu đặt ra những câu hỏi cụ thể hơn như nhà ở cho ai, phát triển ở đâu, và phát triển theo mô hình nào.

Với bất động sản cho thuê, bà Hương cho rằng nếu trước đây chủ yếu là mô hình nhỏ lẻ, tự phát, thì hiện nay đang chuyển dần sang bất động sản cho thuê chuyên nghiệp, bài bản hơn. Quan trọng hơn, nhà ở cho thuê không còn chỉ là lựa chọn thứ hai, mà đang dần trở thành một lựa chọn song song với việc sở hữu nhà ở, phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân trong giai đoạn mới.

Thủ tướng Lê Minh Hưng: Phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước

Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu chuyển nhanh từ giai đoạn nghiên cứu sang tổ chức thực hiện đối với nhà ở cho thuê tại cuộc làm việc với các tỉnh, thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên và Ninh Bình ngày 1-6.